Vlasnik ste zemljišta na kojem je sagrađena obiteljska kuća. Zemljište je upisano u zemljišne knjige, a obiteljska kuća nije, a želite i kuću i zemljište prodati, s pravom se pitate ako je to  pravno gledano, problem.

Uvođenjem načela pravnog jedinstva nekretnine prema novom Zakonu o vlasništvu neupisane zgrade ne smatraju se   neupisanim nekretninama, pod uvjetom da je upisano zemljište na kojem su izgrađene.
Nekretnina je upisana u zemljišne knjige kad je upisano zemljište, katastarska čestica, neovisno o tome što nije provedena promjena oblika, površine ili izgrađenosti. O neupisanoj nekretnini možemo govoriti samo kad u zemljišnoj knjizi nije upisano niti zemljište odnosno katastarska čestica. Prema načelu pravnog jedinstva nekretnine, predmet raspolaganja (kupoprodaja, darovanje, i dr.)  je cijela nekretnina – zemljište sa zgradom, a ne samo pojedini dijelovi neovisno jesu li ti dijelovi upisani.
U ugovoru ne bi se smjelo navesti samo zgradu ili kuću bez zemljišta jer ugovor koji je sastavljen protivno načelu pravnog jedinstva nekretnine ne proizvodi pravne učinke i ne može se provesti u zemljišnim knjigama. Kada bi se u ugovoru kao predmet kupoprodaje navodila samo kuća bez zemljišta, tada se kupac ne bi mogao upisati kao vlasnik već bi morao od vas zatražiti izmjenu ugovora kako bi zadovoljio potrebne uvjete.
Ovo načelo vrijedi i za posebne dijelove nekretnine kao što su stan ili poslovni prostor, pa predmet vlasništva može biti samo suvlasnički dio cijele nekretnine tj. zemljišta sa zgradom, s kojim je neodvojivo povezano vlasništvo tog posebnog dijela nekretnine. Poštivanje pravnog jedinstva nekretnine vrijedi za sve pravne poslove kojima se prenosi ili osniva neko stvarno pravo na posebnom dijelu nekretnine kao što je vlasništvo, fiducijarno vlasništvo, založno pravo.

Tržišna procjena nekretnine je postupak kojim graditeljski vještak određuje njenu vrijednost u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće utjecaje (pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje) u budućem vremenu.

Građevinska vještačenja obuhvaćaju slijedeće poslove:

1. Procjene nekretnina
2. Etažiranje
3. Građevinska vještačenja u užem smislu

Građevinsko vještačenje u užem smislu, obuhvaća skup stručnih aktivnosti koje definiraju:

· Kvalitetu i kvantitetu izvedenih radova na pojedinom objektu

· Utvrđivanje nedostataka na objektu

· Postotak dovršenosti objekta

· Cijenu pojedinih izvedenih radova

· Snimak postojećeg stanja prilikom preuzimanja objekta ili prostora

· Utvrđivanje štete na pojedinom objektu nastale zbog raznih uzroka (prirodna nepogoda, _nekvalitetni materijali, loša izvedba, viša sila i sl.)

· Vrijednost sanacije pojedinih oštećenja na objektu nastalih zbog raznih uzroka

· Rekonstrukcija zbivanja i odgovornosti na gradilištu na temelju uvida u građevinsku dokumentaciju

· (projekte, građevinsku knjigu, građevinski dnevnik, zapisnike i sl.)

· Osiguranje dokaza tj. pravni termin koji obuhvaća gore navedene radnje, a izvodi se na zahtjev stranaka pri pojedinom općinskom ili trgovačkom sudu.

Cijena građevinskog vještačenja…

… ovisi o veličini, složenosti vještačenja te mjestu gdje se obavlja uviđaj za potrebe vještačenja

Tržišna procjena nekretnina je jedan od najsloženijih poslova u sudskom vještačenju. Ta složenost se očituje kroz više faktora koji su subjektivne i objektivne prirode. Subjektivnost se očituje, ne samo kroz profesionalnost vještaka kao osobe, nego najčešće kroz očekivanja naručitelja.

Očekivanja naručitelja se opet vide kroz njegovu percepciju tržišne vrijednosti nekretnine. Očekivanja su, isto tako, direktno povezana sa potrebama naručitelja kao što su hipotekarni krediti, dioba nekretnina, kupovina i prodaja nekretnina i slično. Ukoliko je vještak izračunao tržišnu vrijednost koja je približna onoj koju naručitelj očekuje onda je “dobar” vještak, a ukoliko nije onda je “loš”. Tu ne pomažu nikakva objašnjenja vještaka u smislu da isti, svojom licencom i profesionalnom nezavisnošću, garantira vrijednost procijenjene nekretnine tržišno realnom.

Navedena realnost tržišne cijene je ona koja se može prodajno ostvariti na tržištu. Prema tome potrebno je naglasiti da procjene stručnjaka kažu da se na teritoriji Zagreba vidi da razlika između prodajno zatražene cijene i stvarno ostvarene prodajne cijene kreće do -30% (npr. zatražena cijena stana je 1.800,00 EUR/m2 a dobivena 1.400,00-1.500,00 EUR/m2). Taj odnos je nešto manji u ostalim dijelovima Hrvatske.

Na tom primjeru se vidi realnost vještački utvrđene tržišne procjene.

Procjenom nekretnina mogu se obuhvatiti slijedeće nekretnine:

• kuće (samostojeće, u nizu – dvojne, montažne, tradicionalne),
• stanovi (u zgradi, u kući, etažni),
• vikendice,
• apartmani,
• vile (samostojeće, etažne),
• stambene zgrade,
• apartmanske zgrade,
• stambeno-poslovne zgrade,
• poslovne zgrade,
• poslovni prostori,
• industrijske zgrade (hale, skladišta, radionice),
• turistički objekti (hoteli, pansioni, kompleksi, restorani),
• sportsko-rekreacijski objekti (samostojeći, kompleksi),
• gospodarski objekti,
• zdravstveni objekti,
• specifične nekretnine (garaže, parkirališna mjesta, benzinske pumpe, robne kuće, dvorci),
• zemljišta (građevinska, poljoprivredna).

Procjene nekretnina najčešće koriste u slijedeće svrhe:

• utvrđivanja ili revidiranja vrijednosti osnovnih sredstava za tvrtke i obrte,
• dokapitalizacije postojećih tvrtki i obrta,
• traženja hipotekarnih kredita pravnih i fizičkih osoba,
• denacionalizacije i povrata imovine,
• vođenja stečajnog postupka,
• vođenja ovršnog postupka,
• ostavinske ili brakorazvodne diobe,
• određivanja porezne osnovice,
• eksproprijacije (izvlaštenja),
• određivanja isplativosti poslovnih akvizicija i investicija,
• informativnog saznanja tržišne vrijednosti nekretnine (pomoć kupcu i/ili prodavatelju).

Metodologija izrade procjena:

Prilikom rada na procjeni nekretnine koriste se slijedeće metode: troškovna metoda (metoda utvrđivanja stvarne vrijednosti ili statička metoda), usporedna metoda (ili metoda uspoređivanja vrijednosti) i kapitalizacija dobiti (ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda).

Elaborat procjene nekretnine sadrži najmanje tri segmenta:

• identifikacija i interpretacija nekretnine (elaboriranje stanja nekretnine tekstualno, fotografijama i tehničkim crtežima),
• procjena nekretnine (provođenje postupaka prema iznesenoj metodologiji u skladu sa opće prihvaćenim standardima procjene nekretnine),
• zaključak i mišljenje.

Opći podaci:

Objekt: POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE TROSOBNI STAN

Veličina (P): 99,74+17,27 M2 (POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE) 75,81+16,70 M2 (DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE) 78,45 M2 (TROSOBNI STAN)

Analiza komercijalnog potencijala:

Da bi proveli analizu komercijalnog potencijala uvesti ćemo pojam netto komercijalne površine. Netto komercijalna površina (NKP) je ona koja čini osnovu prodaje, a to je čista prodajna površina. Da bi se iz gore navedenog opisa nekretnine došlo do komercijalne površine, istu je potrebno etažirati tj. dovesti u stanje razdijeljenosti na cjeline navedene gore u rubrici objekt.

NKP posl.pr.: 99,74 m2 × 1.800 EUR/m2 = 179.532,00 EUR
NKP sprem.: 17,27 m2 × 900 EUR/m2 = 15.543,00 EUR
NKP stanovi: 154,26 m2 × 1.600 EUR/m2 = 246.816,00 EUR
NKP sprem.: 16,70 m2 × 800,00 EUR/m2 = 13.360,00 EUR
NKP ukupno: 455.251,00 EUR

Navedene cijene u EUR/m2 su one koje možemo sigurno postići na tržištu nekretnina.

Analiza troškova uređenja:

Uređenje posl.: 99,74 m2 × 500,00 EUR/m2 = 49.870,00 EUR
Uređenje st.: 154,26 m2 × 700,00 EUR/m2 = 107.982,00 EUR
Uređenje sprem.: 33,97 m2 × 350,00 EUR/m2 = 11.890,00 EUR
Ostali troškovi: 50.000,00 EUR
Uređenje ukupno: 169.742,00 EUR + 50.000,00 = 219.742,00 EUR

Ukoliko ste sklopili  ugovor o kupoprodajni nekretnine, a prodavatelj je u  kupoprodajnom ugovoru preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina umjesto kupca, a porezna uprava poziva vas na plaćanje poreza na promet nekretnina, jer  prodavatelj  nije platio preuzetu dospjelu poreznu obvezu ne paničarite.

Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine, dakle kupac nekretnine. Zakonska odredba o tome je prinudne naravi što znači da je ugovorne strane ne mogu mijenjati.
Međutim ako je prodavatelj ugovorom preuzeo takvu obvezu, tada on solidarno jamči za plaćanje porezne obveze, pa odgovara za plaćanje poreza na jednak način i pod jednakim uvjetima kao i glavni dužnik - kupac i to za cijelu obvezu.
U takvom slučaju kada prodavatelj preuzme obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina, porezna uprava zadužuje kupca nekretnine kao poreznog obveznika a ne prodavatelja koji je ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza. Porezna uprava u tom slučaju dostavlja rješenje o utvrđivanju porezne obveze na ime kupca kao obveznika plaćanja poreza, ali bi rješenje morala dostaviti i prodavatelju kao solidarnom jamcu jer bi i on imao pravo na žalbu na takvo rješenje.

Potrebno je provjeriti da li je porezna uprava rješenje o utvrđivanju porezne obveze dostavila prodavatelju te ako jest da li se on na to rješenje žalio i da li je odlučeno o eventualnoj žalbi.
Ako porez na promet nekretnina po navedenom kupoprodajnom ugovoru nije plaćen u roku, porezna uprava može tražiti plaćanje bilo od  kupca - poreznog obveznika bilo od prodavatelja kao solidarnog jamca ili od obojice istodobno.
Ako porezna uprava naplati porez kupca kao poreznog obveznika, isti može od prodavatelja tražiti isplatu iznosa koji je kupac podmirio na ime poreza kojeg se prema ugovoru obvezao platiti prodavatelj.
Treba napomenuti da kupac kao porezni obveznik dužan podnijeti i prijavu nastanka porezne obveze, bez obzira na činjenicu da je prodavatelj ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet  nekretnina.

Došao je i taj dan 1. veljače 2009.: državljani svih 27 zemalja članica Europske unije od danas mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj bez posebnih uvjeta. Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju predviđa da će od 1. veljače 2009. godine hrvatsko tržište nekretnina biti liberalizirano tako da građani i tvrtke iz EU-a mogu kupovati kuće, stanove, vikendice na isti način kao i hrvatski državljani, što znači bez dosadašnjih administrativnih zapreka kao što je uvjet reciprociteta (da i Hrvati u određenoj zemlji mogu kupovati nekretnine pod istim uvjetima kao stranac u Hrvatskoj) i bez prethodne suglasnosti Ministarstva pravosuđa.

Potpuno otvaranje tržišta nekretnina ipak ne bi trebalo drastično promijeniti sadašnju situaciju u Hrvatskoj. Državljani većine zemalja članica Unije i dosad su gotovo sasvim slobodno mogli kupiti kuću u Hrvatskoj ako je utvrđeno da s njihovom zemljom postoji spomenuti reciprocitet. Po podacima koje je na svojim internetskim stranicama objavilo Ministarstvo pravosuđa, reciprocitet je vrijedio za, primjerice, Belgiju, Estoniju, Finsku, Francusku, Irsku, Nizozemsku, Njemačku, Poljsku, Slovačku, Sloveniju, Španjolsku, Švedsku, Italiju.
To znači da su državljani tih zemalja manje-više bez poteškoća kupovali nekretnine u Hrvatskoj. Osim toga, poznato je da se zakon zaobilazio na razne načine, primjerice, tako da bi Europljanin kupio kuću preko hrvatskog državljanina ili bi, pak, u Hrvatskoj osnovao tvrtku i preko nje postao vlasnik nekretnine.
Prodaja nekretnina europskim državljanima proteklih je godina bila jedno od najpolitiziranijih pitanja u hrvatskoj javnosti.
Obvezu liberalizacije Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju je još 2001. godine preuzela koalicijska Vlada zbog čega ju je HDZ neprestano oštro kritizirao, okrivljujući je i za »izdaju nacionalnih interesa«. Iz SDP-a su redovito uzvraćali da se u pregovorima oko sporazuma nije moglo ništa više napraviti, ali i upozoravali na činjenicu da je tržište, i mimo sporazuma, liberalizirano za 90 posto europskih državljana.
O zadržavanju dosadašnjih administrativnih prepreka za prodaju nekretnina državljanima EU-a moglo se pregovarati unutar poglavlja slobodnog kretanja kapitala u pregovorima o članstvu Hrvatske u EU-u. No, Hrvatska to pitanje nije otvarala, vjerojatno procjenjujući, s pravom, da bi se u tome izgubilo previše vremena, a s gotovo nepostojećim izgledima za uspjeh. Umjesto toga, hrvatski pregovarački tim koncentrirao se na poljoprivredna zemljišta i šume. U pregovaračkim stajalištima Europska unija je zatražila da još 12 godina od dana pristupanja Uniji Hrvatska brani kupnju poljoprivrednih i šumskih područja. Pritom bi se primjenjivalo jedno od osnovnih pravila EU-a: državljani Unije neće biti diskriminirani, jer će ista ograničenja vrijediti i za hrvatske državljane.

U Narodnim novinama broj 146 od 17. prosinca 2008. godine napokon je objavljen Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Uz relativno malu pozornost javnosti, ta novela Zakona sadržava i jednu očekivanu, a veliku promjenu u našem zakonodavstvu. Riječ je o gotovo potpunom izjednačavanju prava državljana EU s državljanima Republike Hrvatske na planu stjecanja prava vlasništva na nekretninama. Tom se novom mjerom ukida dosadašnji postupak stjecanja prava vlasništva na nekretninama isključivo uz prethodnu suglasnost ministra pravosuđa, a koja je bila uvjetovana uzjamnošću, što znači time da i hrvatski državljani mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama u toj stranoj državi. U medijima su se počela javljati i predviđanja hoće li ili neće ta promjena dovesti do prodaje hrvatske obale strancima, je li to ili nije izdaja nacionalnih interesa i sl.

Država je okretala glavu

Kad je donesen Zakon o vlasništvu (1. siječnja 1996.), s jedne su strane postavljene stroge formalne zapreke (suglasnost čak dva ministarstva), pa i to da se onaj tko bude odbijen ne može obratiti Upravnom sudu, jer ’suglasnost nije upravni akt’. Ali, stranci su nekretnine bez većih problema ipak kupovali ‘na mala vrata’. Putem instituta prava građenja, koji omogućava građenje i na zemljištu u tuđem vlasništvu svakome, pa i strancima, bez ograničenja prema kriteriju državljanstva i osnivanja domaćih trgovačkih društava kao pokrića za kupnju nekretnina, restriktivne zakonske odredbe praktično su se poništavale. Vremenom je, dijelom intervencijom Ustavnog suda, koji je stavio izvan snage odredbu da suglasnost nije upravni akt, omogućen pristup Upravnom sudu, a postupak je bitno pojednostavljen davanjem ukupnog postupka u nadležnost ministra pravosuđa, što je značilo daljnje pogodnosti strancima.

U praksi je suglasnost ishodilo mnogo stranaca, ali ih je još više izbjeglo svako ograničenje na način da su kupnju provodili putem osnivanja svojih trgovačkih društava koja su prema kriteriju sjedišta u Hrvatskoj i domaće pravne osobe. Generalno, pasivnost svih mjerodavnih, koji su mogli koristiti mnoge pravne mogućnosti zaključno sa stavljanjem izvan snage rješenja o upisu trgovačkog društva koje je osnovano samo kao pokriće za kupnju nekretnine, a to ipak nisu činili, bila jasan pokazatelj državne politike.

Apatridi bez ikakvog prava

Hrvatska je 29. studenoga 2001. godine sklopila Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju sa tadašnjim EZ-om i državama članicama koji je stupio na snagu 1. veljače 2005. U Sporazumu, koji kao međunarodni ugovor ima snagu iznad zakona, Hrvatska se obvezala u roku od četiri godine od stupanja Sporazuma na snagu ukinuti ograničenja za strance, osim u odnosu na iznimke koje su popisane u Dodatku VII Sporazuma, a odnosi se na poljoprivredno zemljište i, što je naročito pravno nespretno i ograničavajuće na našu štetu, samo ono koje je zaštićeno Zakonom o zaštiti prirode. To znači da je najnovija novela Zakona o vlasništvu samo provedba naše međunarodne obveze i da to nije u stvarnom smislu ni novost ni nešto što smo mogli izbjeći ako se želimo pridržavati svojih obveza.

Međutim, ono što bi nam moglo praviti probleme je što novela ne koristi istu terminologiju kao Sporazum, pa umjesto Zakon o zaštiti prirode rabi formulaciju ‘zaštićeni dijelovi prirode prema posebnom zakonu’, što ipak nije isto i moglo bi nam se dogoditi da moramo prilagoditi naš sustav i u Zakon o zaštiti prirode staviti sve ono što je sada prilično ‘razbacano’, pa tako i šumsko zemljište zaštićeno Zakonom o šumama. Pri tome, prilično je nezgodno što zbog nepostojanja uzjamnosti kao uvjeta sada pravo stjecanja prava vlasništva na nekretninama ima i stranac iz države EU u kojoj naši državljani ili ne mogu stjecati ta prava ili moraju ispuniti neke posebne uvjete, ili pak oni čija država blokira tijek pregovora za stupanje u članstvo EU.

S druge strane, za sve one koji nisu članice EU ostaje isti postupak i isti uvjeti kao i do sada, pri čemu je posebno interesantno da tzv. apatridi (osobe bez državljanstva) nikako ne mogu steći pravo na stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Hrvatskoj jer nemaju nikakvo državljanstvo (pa ni ono EU), a nema ni države koja bi omogućila ispitivanje uvjeta uzajamnosti.

Dobre i loše posljedice

Što je činiti hrvatskim poduzetnicima, bilo vlasnicima, investitorima ili samo posrednicima, koji računaju na strance kao na svoje potencijalne stranke u takvim poslovima. Ako je posao u tijeku te ako je riječ o strancu državljaninu EU, tada je razumno uopće se ne upuštati u postupak ishođenja suglasnosti koji objektivno u roku od nešto više od mjesec dana i tako neće biti gotov - treba samo pričekati i očito je da će tada i ugovori sa strancima iz te skupine koji više ne trebaju suglasnost konvalidirati odnosno postati pravno valjani.

Sve u svemu, od 1. veljače stranci se dijele u dvije velike skupine, jednu koja ima ogromna prava (gotovo kao domaći) i drugu koja je formalno prilično ograničena (suglasnost, uzajamnost u prvom redu), ali koja kao i svi ta ograničenja može relativno lako izbjeći. Kad je to tako i kad se zna da je ogroman broj nekretnina na ovaj ili onaj način već u rukama stranaca, problem je samo akademske naravi bez ikakve realne mogućnosti da se stanje promijeni. Da je i drukčije, pitanje je je li rješenje u zabranama ili pak u skupu poticajnih mjera koje osiguravaju pogodnosti od stranih ulaganja (porez, radna mjesta…)

Kod iznajmljivanja nekretnina postoje dvije različite situacije. Naime ukoliko iznajmljujete stan (ili stanove) drugim osobama ZA STANOVANJE onda NE ulazite u sustav PDV-a bez obzira koliko zaradili godišnje jer su te usluge neoporezive. (čl.11. Zakona o PDV-u)

Međutim ukoliko iznajmljujete prostor tvrtki kako bi ona obavljala svoju djelatnost (znači nije za stanovanje) onda ulazite u sustav ukoliko zaradite više od 85.000 kn u jednoj godini te ste dužni voditi i poslovne knjige. To možda i nije tako loše jer bi eventualno i mogli ubaciti neke troškove koji bi bili porezno priznati i po kojima bi si mogli priznati pretporez.

Ukoliko ste već toliko sretni da imate stan ili kuću viška za iznajmljivanje bilo bi pošteno i platiti malo poreza i prireza. Postupak je vrlo jednostavan, ali se ne odnosi na one koji se bave turističkom djelatnošću (iznajmljivanje apartmana i sl.) već samo na fizičke osobe koje iznajmljuju svoje stanove ili kuće drugim fizičkim i/ili pravnim osobama. Kao prvo našli ste podstanara, zatim ste besplatno otvorili žiro račun u banci. Žiro račun počinje znamenkama „31“dok tekući račun počinje znamenkama „32“ i njega ne možete koristiti za naplatu najamnine. Baš mora biti žiro račun.

Naplaćivanje najamnine u gotovini ne dolazi u obzir. Sljedeći korak je potpisivanje ugovora s podstanarima. Ugovorom određujete kolika je mjesečna najamnina i nakon potpisa uzimate barem dva primjerka ugovora i nosite ih u poreznu upravu. Na temelju iznosa koji ste upisali u ugovor porezna uprava će vam izračunati porez na sljedeći način:

Obračun poreza i prireza na najamninu

Ugovorena cijena najma je 1.000,00 kn.

Taj iznos zatim umanjujete za 30% porezno priznatih izdataka odnosno za 300,00 kn.

Od 1.000,00 kuna oduzmemo 300,00 kn i dolazimo do 700,00 kn odnosno do porezne osnovice.

Na tih 700,00 kn plaćamo samo 15% poreza što iznosi 105,00 kn.

I na kraju plaćamo prirez na iznos poreza. Ako imate prebivalište u Zagrebu plaćate prirez od 18% iako možda iznajmljujete stan ili kuću u nekom drugom mjestu gdje nema prireza. 18% od 105,00 kn iznosi 18,90 kn. Ukupno poreza i prireza za platiti 123,90 kn mjesečno.

Nakon što ste prijavili ugovor poreznoj upravi možete očekivati redovne mjesečne uplatnice na iznos od 123,90 kn. Njih možete platiti putem internet bankarstva ili u banci, pošti , FINI.

Još nekoliko važnih napomena. Ukoliko pokušavate prijaviti manji iznos nego što ste zaista dogovorili s podstanarima porezna uprava ima pravo procijeniti koliko zaista stoji metar kvadratni najma na toj lokaciji i ukoliko procijene da je iznos premali oni će obračunati porez i prirez na viši iznos i platit ćete više poreza. Ukoliko se držite realnih tržišnih cijena ne bi trebalo biti problema.

Na kraju godine niste dužni podnijeti godišnju poreznu prijavu samo zato što ste ostvarili dohodak od najma, ali ako iz nekog drugog razloga podnosite godišnju poreznu prijavu onda naravno morate i to prijaviti.

Sve o porezu na promet nekretnina

Bliži se rok prijave poreza, stoga nije na odmet prisjetiti se propisa koji su korisni i važni za prijavu poreza nadležnim poreznim ispostavama, a posebice o poreznim olakšicama.

Porez ne promet nekretnina ne plaćaju gradani koji kupuju prvu nekretninu ( stan ili kuću ) kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje uz uvjet:

1. da imaju hrvatsko državljanstvo,

2. da prijavljuju prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju kupuju nalazi,

3. da veličina nekretnine koju kupuje građanin, ovisno o broju članova njegove uže obitelji, ne prelazi površinu kako slijedi: - za 1 osobu do 50m stambenog prostora - za 2 osobe do 65m stambenog prostora - za 3 osobe do 80m stambenog prostora - za 4 osobe do 90m stambenog prostora - za 5 osoba do 100m stambenog prostora - za 6 osoba do 110m stambenog prostora - za 7 i više osoba do 120m stambenog prostora ako veličina nekretnine koju građanin kupuje prelazi zadane površine tada se porez na nekretninu plaća samo na višak stambenog prostora

4. da građanin, te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu drugu nekretninu koja zadovoljava njihove stambene potrebe.

5. da građanin te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu stan, odnosno kuću za odmor te druge nekretnine znatnije vrijednosti.

Članovima uže obitelji, smatraju se bračni drug te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin.

Porez se plaća ako se stan ili kuća otuđi u roku od pet godina od dana nabave nekretnine, odnosno ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje.

Za još veće olakšanje posla oko cijele prijave poreza preuzmite besplatno DOH 2008 obrazac/kalkulator  za prijavu poreza

Nekretnine su vezane za određeno područje, možda za ono gdje smo rođeni, odrasli, možda za ono gdje ćemo jednom poželjeti živjeti, na škrtom kamenjaru ili pak u zelenim poljima, u Hrvatskoj ili u svijetu,  no sve što sa tom nekretninom ili snom poželite učiniti mora brisati i briše granice teritorijalne određenosti.

Hrvatski portal za nekretnine RealEstateCroatia.com najstariji je portal ovakvog tipa za nekretnine u Hrvatskoj, te prvi  koji briše granice Hrvatske i otvara put neograničenim mogućnostima agencijama za nekretnine u plasiranju svojih ponuda na europsko tržište.

Prilagođavajući se potrebama tržišta, te neizbježnim prilagođavanjem zakonodavstva europskim normama što će rezultirati izjednačavanjem stranaca i domaćih državljana u kupovini nekretnina od veljače 2009. godine, portal RealEstateCroatia.com ulazi u mrežu vodećih europskih portala za nekretnine pod nazivom EdenWay Network.

Ova mreža omogućuje da se vaš oglas osim na RealEstateCroatia.com portalu, istovremeno objavi i na svim ostalim portalima u mreži te tako postane vidljiv milijunima potencijalnih kupaca diljem Europe. EdenWay mreža se konstantno širi i redovito uključuje nove članice sa ciljem uključivanja svih europskih zemalja.

Uslijed pretrage nekretnina koje se nalaze u inozemstvu na samom portalu RealEstateCroatia.com pregled svih pronađenih nekretnina vrši se u realnom vremenu.
U sustavu ove europske mreže koja koristi najmoderniju tehnologiju umrežavanja nalazi se preko 10 000 agencija nekretnina, a posjeta se kreće od oko 7 milijuna jedinstvenih posjetitelja mjesečno.

„Raste broj Europljana koji kupuju imanja izvan država čiji su oni državljani“
(Vijeće Javnih bilježnika Europske unije, CNUE)

Članice:

Povezanost nekretnina i određenog područja stvar je logike, no povezanost nekretnine i svih mogućnosti koje možete učiniti sa njom stvar je praktičnog poslovanja nove generacije.
Sjedeći u toplom domu negdje u hladnoj Velikoj Britaniji, potencijalni kupac može potencijalnog prodavatelja na toplom jadranskom škoju kontaktirati izravno u svako doba bez ikakvih troškova.
Ne teži li poslovanje maksimalnoj uštedi vremena, efikasnosti, minimalnom trošku te maksimalnom zadovoljstvu?!
Možda još nismo u Europi, ali Europa je zasigurno već kod nas.

U Hrvatskoj se ne bi trebala dogoditi velika i nagla rasprodaja kuća i zemljišta kada za dva mjeseca stupi na snagu zakon po kojemu će stranci, državljani članica Europske unije, nesmetano moći

kupovati nekretnine u Hrvatskoj, procjenjuju u našim agencijama za posredovanje u kupnji nekretnina.

Naime, kad od 1. veljače 2009. svi stranci, bez obzira iz koje zemlje EU-a dolaze, budu mogli kupovati nekretnine u Hrvatskoj, kako kažu odredbe novoga prijedloga zakona o vlasništvu, koji je Vlada uputila u saborsku raspravu, to će tek skratiti proceduru i ubrzati stjecanje vlasništva, ali neće bitno utjecati na cijene ili interes, tvrde posrednici, naglašavajući kako ekonomska kriza koja trese svijet svakako nije pogodno vrijeme za investiranje.

Takav prijedlog zakona usklađen je sa hrvatskim obvezama vezanim uz Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju, koji je stupio na snagu 2005. Njime će stranci iz EU-a od 1. veljače 2009. u Hrvatskoj moći imati nekretnina koliko god budu željeli, za razliku od do sada, kada su uz suglasnost Ministarstva pravosuđa imali pravo na kupnju samo jedne kuće ili zemljišta.

Hrvatska je imala prijelazno razdoblje od četiri godine u kojima su stranci mogli kupovati nekretnine po ranijim hrvatskim zakonima, odnosno ako je to isto pravo imao i hrvatski državljanin u njihovoj zemlji.

U prvome “naletu” stranih kupaca na nekretnine, koji je počeo još 1995. godine, kuće i zemljišta u priobalju steklo je legalno tek 3553 stranaca u deset godina, dok je njih puno više koristilo mogućnost kupnje nekretnine na ime tvrtke otvorene i registrirane u Hrvatskoj.

Upravo zato nitko sa sigurnošću ne može ni reći koliko je točno nekretnina u Hrvatskoj već u vlasništvu stranaca, ali se vrlo glasno spekulira brojkom od više od 70 tisuća kuća i zemljišta koja su pokupovali stranci u proteklih 13 godina. Dio tih nekretnina kupljen je izravno, dio preko tvrtki, a dio na način da je strani kupac sklopio ugovore sa prodavateljem koji ostaje vlasnik na papiru, a u stvarnosti stranac ima pravo biti doživotni korisnik objekta koji nasljeđuju njegovi potomci.

Koliko je stvarno takvih nekretnina već prodano strancima, možda će biti jasnije kada novi zakon stupi na snagu, pa se stvarni vlasnici počnu i uknjižavati na kupljene objekte i zemljišta.

Znatno veći interes za kupnju nekretnina u Hrvatskoj bilježio se posljednje dvije godine, kada je službeno prodano 3440 nekretnina strancima uz suglasnost Ministarstva pravosuđa, a u tom razdoblju stranci su predali gotovo 10 tisuća zahtjeva za kupnju nekretnina u Hrvatskoj.

Među najbrojnijim vlasnicima nekretnina na Jadranu (koji se znaju!) i dalje su Nijemci, Austrijanci, Mađari i Britanci. No Rusi su sve prisutniji kao kupci posljednjih godina, posebno zainteresirani za Dalmaciju i otoke, dok su Slovenci i Talijani ostali vjerni kupnji u Istri i na kvarnerskim otocima.

Činjenici da su u posljednjih deset godina cijene nekretnina u Hrvatskoj veće i 90 posto, prosječno oko 10 posto godišnje, sigurno su značajno pridonijeli baš strani kupci.

Naime, oni su značajno podizali cijene kod kupnje, jer su im posrednici na europskim sajmovima nekretnina nudili kupnju na Jadranu uz parolu “Svaka investicija u hrvatsku nekretninu vraća se u 10 godina iznajmljivanjem!”.

Naravno, malo tko je upozorio stranca da u Hrvatskoj mora biti registriran za iznajmljivanje i da to mora biti legalna djelatnost, a to može samo ako ima tvrtku ili preko agencije.

Stoga je u kućama za odmor u vlasništvu stranaca cvjetalo iznajmljivanje na crno pa bi logično bilo, u skladu s liberalizacijom kupnje nekretnina u Hrvatskoj, sad uskladiti i naše zakone o iznajmljivanju na način da i to mogu raditi stranci ako Hrvatskoj uredno plaćaju sva davanja i poreze.

U protivnom će Državni inspektorat imati pune ruke posla kontrolirajući više od 200 tisuća vikendica u vlasništvu Hrvata, kojima bi se sada još jače mogli pridružiti i stranci u ilegalnom “zimmer frei” biznisu.

Ružica MIKAČIĆ, Slobodna Dalmacija

Samo za članice EU-a

Do sada u Hrvatskoj nekretnine nisu mogli imati, među ostalima, građani Bugarske, Cipra, Srbije, Crne Gore, Češke, Rumunjske, Rusije, Ukrajine, Makedonije, Latvije, Malte, Filipina, Indije, Izraela, Belgije i nekih drugih zemalja u kojima ni Hrvati nisu mogli imati svoju nekretninu, a od 1. veljače 2009. godine hrvatski državljani su u stjecanju nekretnine izjednačeni sa državljanima članica Europske unije.

Zakon o obveznim odnosima za valjanost ugovora ne propisuje neki određeni oblik, ali iznimno od općeg pravila, kada je predmet ugovora o kupoprodaji nekretnina, ugovor mora biti sklopljen u pisanom obliku.
Pisani oblik ugovora o kupoprodaji nekretnine je uvjet valjanosti ugovora te je ugovor koji nije sklopljen u pisanom obliku ništetan. Iznimno, ugovor o kupoprodaji nekretnine koji nije sklopljen u pisanom obliku može se smatrati valjanim ako su ugovorne strane ispunile u cijelosti ili pretežnom dijelu obveze koje iz njega nastaju.

U tom slučaju obje ugovorne strane moraju ispuniti svoje obveze. Nije dovoljno da jedna ugovorna strana ispuni svoju obvezu. Najmanje što ugovorne strane moraju ispuniti su predaja nekretnine u posjed i isplata kupoprodajne cijene za nekretninu.
Usmeni ugovor o kupoprodaji može se osnažiti dobrovoljnim ispunjenjem obveza koje iz ugovora proizlaze u slučaju ako je pisani oblik ugovora o kupoprodaji nekretnine propisan pretežito radi zaštite prava i interesa ugovaratelja.

Takvo osnaženje usmenog ugovora o kupoprodaji nekretnina naziva se konvalidacija ugovora.

Primjerice ukoliko ste prije pet godina sam kupili zemljište na kojem ste sagradili kuću za odmor, ali se u zemljišnim knjigama kao vlasnik tog zemljišta i dalje navodi prodavatelj od kojeg ste nekretninu kupili, jer niste sastavili pisani ugovor o kupoprodaji, te ukoliko je prodavatelj umro, a njegovi nasljednici traže vlasništvo na toj zemlji, usmeni se ugovor o kupoprodaji nekretnine može smatrati valjanim ugovorom ako su ispunjene obveze iz ugovora, pa temeljem istog možete tražiti da vam nasljednici prodavatelja izdaju tabularnu ispravu odnosno dozvolu uknjižbe a ako oni to odbiju, možete tužbom od njih tražiti izdavanje tabularne isprave.

Vrlo veliki postotak potencijalnih kupaca i prodavatelja nekretnina, kao i poslovnih partnera prije odluke koju agenciju za nekretnine angažirati, putem tražilica na internetu provjerava potencijalne poslovne partnere. Kako postoji i pozitivan dojam, tako potencijalni partneri mogu odbiti surađivati sa određenom agencijom za nekretnine na temelju toga što su pronašli na internetu.

Kako internet osviještenost raste, sve veći broj ljudi provjerava svoje ime ili tuđe u tražilicama. Još uvijek je internet identitet više pitanje sreće nego svjesnog kreiranja. Najčešće ne možete utjecati na objavljivanje vašeg imena na nekoj web stranici, ali postoje neki trikovi koji vam mogu olakšati kreiranje internet imidža.

1. Kupite domenu sa imenom svoje agencije za nekretnine
Bez sumnje ovo je najlakši način da se pri tipkanju vašeg imena u tražilice na prvom mjestu pojavi ono što vi želite. Ako je to prevelik zahvat za vas, tada napravite stranicu na nekoj od uglednih društvenih mreža.

2. Kreirajte profesionalnu stranicu sa imenom svoje tvrtke/obrta
Sa smo jednim brzim pogledom potencijalni partneri će moći provjeriti vaše vještine, znanja i iskustvo. Prijavite svoju tvrtku u poslovne imenike kao i kreirajte svoj vlastiti profil u poslovnoj mreži LinkedIN te višestruko multiplicirajte mogućnost kontakata i unutar samog trgovačkog društva, ali i lakši pronalazak mogućih poslovnih partnera. Obvezno na dnu svog poslovnog maila uz kontakt postavite link na vašu stranicu (ili profil na LinkedIN).

3. Definirajte svoje područje
Proaktivno djelujte kako biste se razlikovali od konkurenata. Ovo možete postići tako da istaknete što vas razlikuje od ostalih agencija za nekretnine, suradnika i konkurencije. Definiranje profesionalnog područja neće samo omogućiti potencijalnim klijentima da točno znaju tko ste, nego će i vama olakšati da vidite u kojem se smjeru trebate više razvijati i pomoći izgraditi samopouzdanje trgovačkog društva ili obrta. Možete se savršeno isprofilirati kao agencija specijalizirana za prodaju kamenih vila ili novogradnje.

4. Promovirajte se kao stručnjak
Stručnjak u nekom području ne možete postati preko noći, jednako tako to se ne može dogoditi ni bez izlaganja javnosti, pa se isplati kreirati blog gdje vrlo brzo možete postati svoje mišljenje. Komuniciranje onoga za što se zalažete povećat će vašu profesionalnu vrijednost.

5. Izgradite svoju poslovnu mrežu
Kada se radi o uspostavljanju online identiteta ne postoje granice o tome što možete učiniti na stranicama društvenih mreža poput Facebook-a. Primjerice prezentacija koju ste nedavno održali na konferenciji ili sajmu nekretnina može se na vašem profilu pojaviti kao serija slika, slideshow ili video. Ako kreirate online grupu osoba koji prate vaše djelovanje (primerice Twitter), možete proširiti svoju komunikaciju i privatnu mrežu na njih i promovirati svoje talente budućim poslovnim partnerima odnosno klijentima.

6. Pratite svoju online reputaciju
Stalno provjeravajte što se na internetu nalazi o vama. Primjerice na Google Alerts možete se prijaviti na newsletter koji će vas obavijestiti kada se pojavi nova stavka sa imenom vaše tvrtke.