Građevinsko vještačenje i tržišna procjena nekretnine

Tržišna procjena nekretnine je postupak kojim graditeljski vještak određuje njenu vrijednost u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće utjecaje (pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje) u budućem vremenu.

Građevinska vještačenja obuhvaćaju slijedeće poslove:

1. Procjene nekretnina
2. Etažiranje
3. Građevinska vještačenja u užem smislu

Građevinsko vještačenje u užem smislu, obuhvaća skup stručnih aktivnosti koje definiraju:

· Kvalitetu i kvantitetu izvedenih radova na pojedinom objektu

· Utvrđivanje nedostataka na objektu

· Postotak dovršenosti objekta

· Cijenu pojedinih izvedenih radova

· Snimak postojećeg stanja prilikom preuzimanja objekta ili prostora

· Utvrđivanje štete na pojedinom objektu nastale zbog raznih uzroka (prirodna nepogoda, _nekvalitetni materijali, loša izvedba, viša sila i sl.)

· Vrijednost sanacije pojedinih oštećenja na objektu nastalih zbog raznih uzroka

· Rekonstrukcija zbivanja i odgovornosti na gradilištu na temelju uvida u građevinsku dokumentaciju

· (projekte, građevinsku knjigu, građevinski dnevnik, zapisnike i sl.)

· Osiguranje dokaza tj. pravni termin koji obuhvaća gore navedene radnje, a izvodi se na zahtjev stranaka pri pojedinom općinskom ili trgovačkom sudu.

Cijena građevinskog vještačenja…

… ovisi o veličini, složenosti vještačenja te mjestu gdje se obavlja uviđaj za potrebe vještačenja

Tržišna procjena nekretnina je jedan od najsloženijih poslova u sudskom vještačenju. Ta složenost se očituje kroz više faktora koji su subjektivne i objektivne prirode. Subjektivnost se očituje, ne samo kroz profesionalnost vještaka kao osobe, nego najčešće kroz očekivanja naručitelja.

Očekivanja naručitelja se opet vide kroz njegovu percepciju tržišne vrijednosti nekretnine. Očekivanja su, isto tako, direktno povezana sa potrebama naručitelja kao što su hipotekarni krediti, dioba nekretnina, kupovina i prodaja nekretnina i slično. Ukoliko je vještak izračunao tržišnu vrijednost koja je približna onoj koju naručitelj očekuje onda je “dobar” vještak, a ukoliko nije onda je “loš”. Tu ne pomažu nikakva objašnjenja vještaka u smislu da isti, svojom licencom i profesionalnom nezavisnošću, garantira vrijednost procijenjene nekretnine tržišno realnom.

Navedena realnost tržišne cijene je ona koja se može prodajno ostvariti na tržištu. Prema tome potrebno je naglasiti da procjene stručnjaka kažu da se na teritoriji Zagreba vidi da razlika između prodajno zatražene cijene i stvarno ostvarene prodajne cijene kreće do -30% (npr. zatražena cijena stana je 1.800,00 EUR/m2 a dobivena 1.400,00-1.500,00 EUR/m2). Taj odnos je nešto manji u ostalim dijelovima Hrvatske.

Na tom primjeru se vidi realnost vještački utvrđene tržišne procjene.

Procjenom nekretnina mogu se obuhvatiti slijedeće nekretnine:

kuće (samostojeće, u nizu – dvojne, montažne, tradicionalne),
stanovi (u zgradi, u kući, etažni),
vikendice,
apartmani,
vile (samostojeće, etažne),
stambene zgrade,
apartmanske zgrade,
stambeno-poslovne zgrade,
poslovne zgrade,
poslovni prostori,
industrijske zgrade (hale, skladišta, radionice),
turistički objekti (hoteli, pansioni, kompleksi, restorani),
sportsko-rekreacijski objekti (samostojeći, kompleksi),
gospodarski objekti,
zdravstveni objekti,
specifične nekretnine (garaže, parkirališna mjesta, benzinske pumpe, robne kuće, dvorci),
zemljišta (građevinska, poljoprivredna).

Procjene nekretnina najčešće koriste u slijedeće svrhe:

utvrđivanja ili revidiranja vrijednosti osnovnih sredstava za tvrtke i obrte,
dokapitalizacije postojećih tvrtki i obrta,
traženja hipotekarnih kredita pravnih i fizičkih osoba,
denacionalizacije i povrata imovine,
vođenja stečajnog postupka,
vođenja ovršnog postupka,
ostavinske ili brakorazvodne diobe,
određivanja porezne osnovice,
eksproprijacije (izvlaštenja),
određivanja isplativosti poslovnih akvizicija i investicija,
informativnog saznanja tržišne vrijednosti nekretnine (pomoć kupcu i/ili prodavatelju).

Metodologija izrade procjena:

Prilikom rada na procjeni nekretnine koriste se slijedeće metode: troškovna metoda (metoda utvrđivanja stvarne vrijednosti ili statička metoda), usporedna metoda (ili metoda uspoređivanja vrijednosti) i kapitalizacija dobiti (ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda).

Elaborat procjene nekretnine sadrži najmanje tri segmenta:

identifikacija i interpretacija nekretnine (elaboriranje stanja nekretnine tekstualno, fotografijama i tehničkim crtežima),
procjena nekretnine (provođenje postupaka prema iznesenoj metodologiji u skladu sa opće prihvaćenim standardima procjene nekretnine),
zaključak i mišljenje.

Opći podaci:

Objekt: POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE TROSOBNI STAN

Veličina (P): 99,74+17,27 M2 (POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE) 75,81+16,70 M2 (DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE) 78,45 M2 (TROSOBNI STAN)

Analiza komercijalnog potencijala:

Da bi proveli analizu komercijalnog potencijala uvesti ćemo pojam netto komercijalne površine. Netto komercijalna površina (NKP) je ona koja čini osnovu prodaje, a to je čista prodajna površina. Da bi se iz gore navedenog opisa nekretnine došlo do komercijalne površine, istu je potrebno etažirati tj. dovesti u stanje razdijeljenosti na cjeline navedene gore u rubrici objekt.

NKP posl.pr.: 99,74 m2 × 1.800 EUR/m2 = 179.532,00 EUR
NKP sprem.: 17,27 m2 × 900 EUR/m2 = 15.543,00 EUR
NKP stanovi: 154,26 m2 × 1.600 EUR/m2 = 246.816,00 EUR
NKP sprem.: 16,70 m2 × 800,00 EUR/m2 = 13.360,00 EUR
NKP ukupno: 455.251,00 EUR

Navedene cijene u EUR/m2 su one koje možemo sigurno postići na tržištu nekretnina.

Analiza troškova uređenja:

Uređenje posl.: 99,74 m2 × 500,00 EUR/m2 = 49.870,00 EUR
Uređenje st.: 154,26 m2 × 700,00 EUR/m2 = 107.982,00 EUR
Uređenje sprem.: 33,97 m2 × 350,00 EUR/m2 = 11.890,00 EUR
Ostali troškovi: 50.000,00 EUR
Uređenje ukupno: 169.742,00 EUR + 50.000,00 = 219.742,00 EUR