U školi vas uče svašta, ali da budete financijski inteligentan to nikako.
U  našem  je  društvu  postala  norma  potrošiti  sve  što  zaradimo.
Ako živite od plaće do plaće i trošite sve što imate, ponašate se poput  hrčka u kavezu koji vrti svoj vrtuljak a sam ostaje na mjestu ma koliko brzo  trčao. Trčite kružnu utrku na  relaciji posao –  zarada –  trošenje, beskrajna je to utrka  u kojoj ne možete pobijediti!
Još  gore, mnogi  idu  i preko  toga pa  troše  i novac koji  još nisu zaradili.
Time  se pretplaćuju na  život prepun  stresa, nesigurnosti  i  strahova  za budućnost.

Bogati i imućni sve to znaju pa ne žive na dug. Uz to, ulažu u nekretnine i druge investicije kojima na duge staze uvijek raste vrijednost. Tako su na dvostrukom dobitku pa postaju sve bogatiji i bogatiji…

Ključ je uspjeha brzo eliminiranje „duga“ kojim se kupuje isključivo ono što nam je potrebno i koje svakim danom vrijedi sve više – nekretnine, te općenito financijsko investiranje.

Svi mi s vremena na vrijeme osjetimo strah. Ovdje ne govorimo o prirodnom strahu od fizičke opasnosti nego o strahu kojim osjećamo da  na  jedan  ili  nekoliko  načina  vrijedimo manje. Riječ  je  o  našoj  nesigurnosti koja uzrokuje gotovo sve vrste autodestruktivnog ponašanja.
Alkoholizam, ovisnost o drogama ili kockanje proizlaze iz lošeg mišljenja koje imamo o sebi: nismo dovoljno uspješni, bogati, lijepi, mršavi, priznati u društvu…

Impulzivna kupnja ostavlja vas s hrpom smeća, a vaš novac dobivaju trgovci i banke. Reći ću opet: sve to što kupujete kreditima činite još  skupljim. Pogledajte malo  ormare,  drvarnicu  ili  garažu  i  pronaći ćete hrpu nepotrebnih stvari za koje ste u trenutku kupnje jednostavno
mislili da ih morate imati. Da stvar bude gora, dio njih možda još otplaćujete iako više ne rabite.

12 kuna koje potrošite na trač-novine nije samo tih dvanaest kuna nego i ono u što se tih dvanaest kuna moglo pretvoriti da ste ih investirali. Dvanaest kuna uloženo u investicijski fond s prosječnim godišnjim prirastom od 15 posto za 40 godina daje 3215 kn. Na  taj  način složeno ukamaćivanje radi za vas, a ne protiv vas.

Ne trebate biti ni Doland Trump ni Warren Buffet, uz promišljenu zdravorazumsku potrošnju okrenuti ćete novac kojim ćete isplatiti svoju najvažniju životnu investiciju – kvadrat doma, poslovnog prostora ili pak zeleni proplanak neovisno kolika su vam primanja.
Nije problem u političarima ni tržištu na globalnoj razini, edukacija u shvaćanju novca polazi od vas samih, te ste vi prva osoba sa kojom se morate uhvatiti u koštac kad ujutro otvorite oči.
Fraza  „osobe koje su bogate su financijski samostalne“ izaziva tjeskobu jer većina nas to nije, no pravim razumijevanjem tog izraza već smo na pravom putu „osobe koje su bogate su osobe koje nemaju dugova, imaju krov nad glavom“.

Građaninu Zagreba, sa rujanskom prosječnom plaćom od 792 eura prema Državnom zavodu za statistiku , potrebno je 14 godina i 3 mjeseca da bi zaradio za stan od 68 kvadratnih metara u Zagrebu po prosječnoj cijeni od 2000 eura po četvornom metru, po izračunima portala RealEstateCroatia.com koja je trenutno aktualna. Pod uvjetom da za to vrijeme ništa ne jede i ne pije.

Primjerice građaninu Rijeke sa prosječnom mjesečnom plaćom za rujan, koja je za Hrvatsku 635 eura, da bi zaradio za stan od 68 četvornih metara po prosječnom cijenom kvadrata u Rijeci od 1833 eura po metru kvadratnom, potrebno je 16 godina i 3 mjeseca.
Nijemcu, koji prosječno zarađuje preko 3.200 eura mjesečno, a želi da se udomiti u Berlinu, za stan od istih 70 kvadrata dovoljne su nepune tri godine štednje. Najmanje u Europi.

Dok je za dom u velikim gradovima Europske unije neophodno “stezati pojas“ u prosjeku devet godina i šest mjeseci, u Jugoistočnoj Europi minimum su dva desetljeća.
U Srbiji gdje je prosječna mjesečna plaća za srpanj 2008, iznosila 433 eura, te stan mogu kupiti za dom u Beogradu od 68 kvadrata mora raditi 26 godina. Za prosječan stan od 50 kvadrata, stanovnik makedonske prijestolnice treba da ulaže cijelu svoju zaradu 20 godina. Građanin Podgorice oko 16 godina, Beograda oko 15, Sarajeva 14.

Istraživanje, rađeno u Briselu, pokazalo je da je stambeni kvadrat, kad se usporede europske metropole, uvjerljivo najpovoljniji u Berlinu, što, u kombinaciji sa tamošnjim visokim plaćama, i dovodi do spomenutog rezultata od samo tri godine štednje za stan od 68 kvadratnih metara. Niska cijena posljedica je i viška stambenog prostora (prije svega u istočnom dijelu grada), ali i činjenice da mnogi stanovnici prednost daju iznajmljivanju stanova, jer u Berlinu, kao administrativnom centru države, samo privremeno borave.

U istočnoeuropskim zemljama, novim članicama EU - Poljskoj, Slovačkoj, Češkoj - cijene stanova su posljednjih godina dramatično porasle. Razlog je ubrzani ekonomski razvoj ovih država, ali, kao u Poljskoj, svoje je učinio i povratak oko dva milijuna građana koji su posle pada komunizma otišli na Zapad trbuhom za kruhom, a sada se vraćaju. Poljski mediji zaključuju da običan čovjek teško može da dođe do vlastitog stana.

Nakon što ste odlučili prodati kuću ili stan bitno je da, prije nego što bilo što potpišete, saznate kako uspješno prodati na današnjem tržištu. Da bi ste preduhitrili konkurenciju morate izbjeći pogreške koje ostali prodavaoci čine. Tek onda ćete prodati i brzo i po najboljoj cijeni.

Deset najčešćih pogrešaka prodavatelja nekretnine:

1. Visoka početna cijena
Postavljanje previsoke početne cijene može biti jednako loše kao i postavljanje preniske cijene. Ako je početna cijena previsoka vaš oglas neće prijetiti onaj dio kupaca koji inače traže nekretninu u opsegu u kojem bi vaša trebala biti.
Pogrešno je mišljenje da ćete uvijek biti u mogućnosti prihvatiti nižu ponudu, jer postoji šansa da tu ponudu nikada ni ne dobijete, iz jednostavnog razloga što su kupci koji su bi inače bili zainteresirani za vašu nekretninu odbijeni visokom cijenom i ni ne razmatraju je ozbiljno. Poslije izvjesnog vremena bez ponuda spusti ćete cijenu, ali ste tada već propustili priliku da svoju nekretninu ponudite ozbiljnim kupcima.
Početnu cijenu još je teže odrediti u situacijama naglih promjena na tržištu. Ključno je da ste svjesni svoje pozicije i kretanja na tržištu i pri određivanju početne cijene i tokom pregovora. Posao je profesionalaca, Agenata za promet nekretninama da uvijek znaju tržišne trendove i zato je njihova ekspertiza i pomoć u postupku kupovine i prodaje dragocjena.

2. Odlaganje popravaka
Želite Vašu nekretninu učiniti što atraktivnijom, da uvećate dobit (ili umanjite gubitak) i prodate brzo. Većina kupaca trži nekretninu koja je u stanju u kojem nije potrebno nikakvo dodatno ulaganje. Oni kupci koji su spremni da se prihvate popravaka i sređivanja svakako će troškove uračunati u svoju ponudu i ponuditi manje. I na jedan i na drugi način nećete uštedjeti ništa riskirate da prodaja bude spora ili čak i nemoguća.

3. Vanjski izgled
Ukoliko prodajete kuću nemojte zaboraviti da će većina kupaca vašu kuću prvo pogledati iz automobila. Vaša kuća ima oko 30 sekundi da ostavi dobar prvi dojam. Zato nemojte štedjeti truda da pokosite travu, ofarbajte ogradu, pokupite lišće ili popravite oluk. Vaša kuća mora potencijalnim kupcima da poruči: “Kupi me”, da biste je prodali dovoljno brzo i po dobroj cijeni.

4. Unutrašnji izgled
Kada kupac prvi put zakorači u vašu kuću ili stan, ima 60 sekundi da formira prvi utisak o tome želi li tu stanovati. Kupci žele vidjeti čista i svjetla ulazna vrata, kuhinjske elemente u dobrom stanju, čiste tepihe i kupatilo. Razmislite o sitnim popravcima i čistoći jer one mogu bitno da poprave prvi utisak koji potencijalni kupac stiče.

5. Previše popravaka
Ipak, ne trošite previše para na popravke i sređivanje. Ukoliko cijena popravaka podigne vrijednost vaše nekretnine za preko 20% nemojte računati da možete povratiti sav novac.

6. Nefleksibilne opcije plaćanja
Da bi kupci lakše pristali na cijenu koju tražite budite spremni na fleksibilnost.
Na našem tržištu još uvijek je praksa mogućnost kupovine na kredit, jer pomaže kupcima da se odluče i pristanu na traženu cijenu. Ukoliko prodajete namješten stan možete ponuditi garanciju na uređaje, bijelu tehniku, bojler ili instalacije.

7. Nastupanje bez Agencije za nekretnine
Kada ste bolesni idete kod doktora. Kada nešto nije u redu sa Vašim automobilom tražite savjet mehaničara. Za pravni savjet idete kod odvjetnika. Zašto biste onda prodavali ili kupovali nekretninu bez pomoći profesionalca.

8. Zašto smetate?
Prisutnost vlasnika često može smetati kupcima. Zato, prepustite pasao agentu za nekretnine i nemojte smetati. Kupac treba da se osjeća kao netko tko želi živjeti u prostoru koji razgledava, a ne kao uljez.

9. Ovako ili nikako!
Nemojte biti kruti u pregovorima. U interesu je i Vas i kupca da se dogovorite. Zato prepustite Vašem agentu da pregovara o uvjetima i cijeni, te prihvaćajte njegove sugestije.

10. Željezo se kali dok je vruće!
Jedan od najvažnijih koraka koji možete poduzeti je da odmah odgovorite na ponudu. Kada kupac daje ponudu znači da je raspoložen za kupnju. Raspoloženje se, kao što Vam je poznato mijenja, i svakako ne biste željeli propustiti šansu samo zato što odugovlačite sa odgovorom.

Za pojam «promet nekretnina» vezani su i izrazi neizvjesnost i rizik koji asociraju: opasnost, mogućnost i vjerojatnost. Svaki kupoprodajni pothvat svojevrsno je kretanje u području neizvjesnosti, koje krije opasnost neželjenih budućih posljedica za ono što se radi u sadašnjosti. Svatko to zna tko se upušta u posao sa nekretninama. Korisni savjeti, edukacija i sakupljanje iskustva pomaže da se nađete na pravom putu prema usjehu u svom poduhvatu, a ne da neprekidno izgledate kao ovaj čovječuljak

U Hrvatskoj se danas gradnjom, nadogradnjom i prodajom nekretnina bavi svatko.
U posljednjem desetljeću svjedoci smo porasta poduhvata u prodaji starih i novosagrađenih nekretnina, a što vrijedi i nadalje. Zbog takve i dalje prisutne situacije, oni koji se upuštaju u kupnju ne mogu znati sve detalje na koje treba pripaziti prije potpisivanja ugovora.
Da ne pogriješi, kupac bi morao biti pravno-građevinski znalac što je iluzorno očekivati. Nije pogrešno ako se prije upuštanja u takav zahvat upozna s cjelokupnim procesom kupoprodajne transakcije. Obvezno, kupcima stanova savjetujemo da se odluče za kupnju stana u već postojećem objektu, znači barem dopola izgrađenu zgradu, na postojećoj lokaciji i s postojećim papirima.

Nepoznavanje propisa nije isprika

Naravno, nepoznavanje nije isprika što znači da izjave «naknadno sam došao do saznanja» nisu od velike pomoći. Upoznavanje sa stanjem nekretnine poželjna je dužnost kupca. Osim u zemljišnim knjigama i katastru informirati se može i kod investitora, koji je sa svoje strane dužan na traženje kupca dati na uvid svu potrebnu dokumentaciju koja se odnosi na objekt u kojemu je stan. Koji investitor nije voljan dati vam na uvid traženu dokumentaciju odmaknite se odmah.

Zakon o prostornom uređenju i gradnji ne garantira vašu uspješnu kupnju nekretnine. Zakon kako ga neki apsolviraju je tu da se krši. Da postoji htijenje pravodobnog i učinkovitog zakonskog reagiranja tj.da sustav funkcionira, kupac ne bi morao trošiti vrijeme na pravne i graditeljske probleme. Za sada mu preostaje raspoloživim instrumentima zaštititi uloženi novac odnosno nekretninu kao što su hipoteka, bankovno jamstvo i predbilježba uknjižbe.
U Hrvatskoj je potražnja stanova velika poglavito u novogradnjama gdje se stanovi prodaju dok su još «u projektu», na neviđeno.
Kod novogradnje investitor u pravilu ima građevinsku dozvolu pa kupac vjerujući da je to dovoljno stavlja potpis na (pred)ugovor i kreće s uplatama. Iznenađenje dolazi kasnije kad shvati da je propustio doznati više podataka o investitoru, građevini i pratećoj dokumentaciji.

Prije svega kupac se ne smije upuštati u kupnju stana u zgradi koja nema građevnu dozvolu,a poglavito ne povjerovati riječima investitora kako je dobivanje dozvole u tijeku. Nadalje ništa manje važna nije uporabna dozvola (danas poglavito), stoga od investitora treba zatražiti na uvid i glavni projekt zgrade, na osnovi kojeg se može pratiti svaka faza gradnje i uočiti eventualna odstupanja zbog kojih građevina može ostati bez uporabne dozvole. Investitor uporabnu dozvolu neće dobiti ako odstupi od zadanih gabarita i svojevoljno dogradi etažu. Uvid u glavni projekt može biti presudan kako bi kupac izbjegnuo kupnju stana smještenog na toj bespravnoj etaži.

Korisni pojmovi:

Hipoteka - Izjavom ovjerenom kod javnog bilježnika kupac može steći pravo da sukladno uplaćenom iznosu uknjiži založno pravo – hipoteku nad tom nekretninom, odnosno njezinim dijelom. Takva izjava omogućava mu da, ako nešto nije u redu, prvi naplati svoja potraživanja. Bitno je da ova klauzula o hipoteci stoji u predugovoru i da zgrada u kojoj se kupuje stan nije već pod hipotekom. Naime u praksi se događa da investitor pod hipoteku stavi i zemljište na kojemu se zgrada gradi, a i pojedine dijelove zgrade.

Predbilježba uknjižbe - Od investitora treba tražiti predbilježbu uknjižbe. Konkretno, u predugovoru navesti da se kupnja evidentira u zemljišnim knjigama (predbilježba uknjižbe) kako bi se kupac na taj način zaštitio ako isti stan bude prodan više puta različitim kupcima. U takvim situacijama, važno je znati, u prednosti je kupac koji ima predbilježbu uknjižbe

Bankovno jamstvo - Ako investitor daje kupcu za svaku uplatu bankovno jamstvo, a zgrada ne bude iz bilo kojeg razloga završena, kupac će bez problema vratiti svoj uplaćeni novac. Prednosti u odnosu na hipoteku višestruke su. Komunicira se samo s bankom, kupca nije briga je li investitor bankrotirao, nema oglašavanja prodaje nekretnine radi naplate, a samim tim ni pravne procedure s troškovima koje iziskuje. Banke u Hrvatskoj daju takva jamstva, a kod investitora koji ih ne može dobiti bolje je ne kupovati stan.

Nakon što ste postali pravi sretnici i odlučili se za vlastiti kvadrat doma u novogradnji predstoji vam sređivanje papirologije koja ne mora biti toliko mukotrpna koliko na prvi pogled izgleda.

Koraci prilikom kupovine nekretnine u novogradnji olakšati će vam zasigurno trenutke obilaženja šaltera kao i maksimalno uštedjeti vrijeme.Pripremite sve dolje navedene dokumente, odredite smjer rješavanja dokumentacije i ne zaboravite putem skočiti po šampanjac radi proslave svoje najnovije nekretnine i što je najvažnije, rješenja svog stambenog pitanja.

Kupovina stana u novogradnji. Ukoliko banka ne prati izvođača.

A. BANKA

1. Provjera kreditne sposobnosti u banci – koju je visinu kredita je moguće dobiti

2. Sklapanje predugovora sa prodavateljem i uplata kapare (ukoliko stan mi još nije bio etažiran)

3. Nakon što vas prodavatelj obavijesti da je stan etažiran - odlazak u gruntovnicu (Zagreb Ulica grada Vukovara 84) i dizanje ZK izvatka za stan.

Potrebno je pripremiti 20 kuna biljega za jedan ZK-izvadak ( zemljoknjižni izvadak) , te je potrebno znati točan broj ZK izvatka (i etaže) i naziv glavne knjige. Da izbjegnete otezanje na šalteru, isprintajte sa Interneta ZK izvadak, otiđite u gruntovnicu te zatražite original tog ZK izvatka.

http://sudovi.pravosudje.hr/ogszg/index.php?linkID=34

Ukoliko tako postupite biti će vam sve gotovo u par minuta.

Biljezi se mogu kupiti i u gruntovnici, kiosku ili papirnici, a to dizanje ZK izvatka može obaviti bilo tko (dakle ne morate osobno).

Radno vrijeme gruntovnice u Zagrebu je od ponedjeljka do petka od 08.00 do 12.15 sati, te svaki utorak i srijedu od 15.00 do 20.00 sati

4. Sklapanje kupoprodajnog ugovora s prodavateljem

5. Odnijeti u banku: kupoprodajni ugovor + ZK izvadak + sve što je banka dodatno tražila (banka može tražiti izvadak iz sudskog registra trgovačkog društva od koje se kupuje nekretnina, kopiju osobne iskaznice odgovorne osobe trgovačkog društva, kopiju građevinske dozvole za zgradu).

Banka radi procjenu.

6. Nakon odobrenja kredita, banka priprema 6 primjeraka ugovora i zahtjev za uknjižbu hipoteke u gruntovnici

7. Prodavatelj i kupac zajedno odlaze javnom bilježniku na solemnizaciju svih 6 primjeraka ugovora i ovjeru potpisa. Bitno je da i kupac i prodavatelj potpišu ugovore pred javnim bilježnikom. Javni bilježnik sve papire raspoređuje – što ostaje kod kupca, što ide u gruntovnicu, a što se vraća nazad u banku. (Trošak oko 2.500 kuna)

8. Odlazak na gruntovnicu s ugovorom o kreditu solemniziranim kod javnog bilježnika i predaja zahtjeva za uknjižbu hipoteke banke na nekretninu.

Trošak oko 20 kuna biljega i to može obaviti bilo tko.

Nakon predaje papira dobijete broj predmeta što omogućuje da na Internetu pratite rješavanje vašeg predmeta.

To bude relativno brzo gotovo u par dana.

Nakon što je predmet riješen, idite na gruntovnicu i podignite novi ZK izvadak s uknjiženom hipotekom banke.

Opet vam je trošak 20 kuna biljega, ali možete otići izravno na brzi šalter (Zagreb) i podići rješenje, bez naknade. (To može obaviti bilo tko)

9. Odnijeti ZK izvadak s uknjiženom hipotekom banke u banku i dogovoriti isplatu kredita.

10. Nakon isplate cijele ugovorene vrijednosti stana, prodavatelj vam izdaje tabularnu ispravu (ovjerenu kod javnog bilježnika) te učinite još samo zapisnik o primopredaji.

B. ODJAVA / PRIJAVA (ovo može obaviti samo kupac osobno)

1. Ukoliko niste iz Zagreba najprije sam otiđite u svoj grad i odjavite se.

Treba ispuniti obrazac 1 za prijavu / odjavu (može se skinuti s interneta) i osobna iskaznica. Ništa se ne plaća. Dobiti ćete potvrdu o odjavi i napomenu da se u roku od 8 dana morate negdje prijaviti.

2. Prijava se u Zagrebu radi u Petrinjskoj u prizemlju, na polukatu, ravno od ulaza.

Potrebno je: ponovno obrazac 1 za prijavu / odjavu, potvrda o odjavi, osobna iskaznica i dokaz kojim se potkrepljuju činjenice na kojima stranka temelji svoj zahtjev.

U ovom slučaju taj dokaz je bila kopija ugovora o kupoprodaji, kopija tabularne isprave i kopija zapisnika o preuzimanju nekretnine.

Originale sam imajte sa sobom, ali samo sam ih dajete na uvid.

3. Odmah tražite na šalteru da vam pripreme potvrdu o promjeni prebivališta za gruntovnicu i za poreznu upravu. Za gruntovnicu se plaća 40 kuna biljega, a za poreznu se ne plaća ništa. Izdaje vam se i potvrda o prijavi prebivališta tako da možete prijavljivati struju/vodu/telefon (ukoliko vam nova osobna iskaznica nije još gotova)

Zahtjev za izradu nove osobne treba se predati u roku od 8 dana.

4. Zahtjev za osobnu iskaznicu u Zagrebu predaje se u Petrinjskoj na katu.

Potrebne su 2 slike, stara osobna, ispunjen zahtjev za izdavanje osobne (uzme se na kiosku u Petrinjskoj), uplata 48.50 kuna (uplatnica se uzme na kiosku u Petrinjskoj i plati na pošti u Petrinjskoj).

C. GRUNTOVNICA – UPIS VLASNIŠTVA (ovo vrši samo kupac osobno ili vaš ovlašteni opunomoćenik)

1. Najprije na šalteru u gruntovnici podignuti papire potrebne za upis vlasništva - prijedlog (2 primjerka) i uplatnicu na 250 kuna.

Uplatnica se ne može tamo uplatiti nego se mora ići na poštu / u banku izvan gruntovnice.

2. Sa ispunjenim prijedlogom (2 primjerka), potvrdom o uplati 250 kuna, domovnicom (može kopija), ugovorom o kupoprodaji (mora biti original ili ovjerena kopija) i tabularnom ispravom (mora biti original ili ovjerena kopija) ide se na šalter A. (Zagreb)

3. Odmah priložite i potvrdu o promjeni prebivališta koju ste dobili na policiji kad radite prijavu prebivališta, tako da uz sam zahtjev za uknjižbu vlasništva samo nadopišite da odmah želite i promjenu adrese.

U vlasničkom listu umjesto stare adrese odmah će vam pisati nova adresa.

D. POREZ NA PROMET NEKRETNINAMA

Bitno je napomenuti da ovo treba obaviti 30 dana od datuma sklapanja kupoprodajnog ugovora. Što se tiče novogradnju i ukoliko vam je to prva nekretnina morate predati slijedeće:

- ispunjena porezna prijava (možete preuzeti sa Interneta)

- isprava kojem se stječe nekretnina – kopija ugovora o kupoprodaji (original na uvid)

- isprava kojom je prodavatelj stekao nekretninu – od prodavatelja dobijete prilog ugovoru u kojem je bila razrada cijene u kunama (posebno za stan, a posebno za garažu)

- ispunjen zahtjev za oslobođenje – isprintati sa Interneta

- domovnica – kopija, original na uvid

- uvjerenje o prebivalištu iz MUP-a – možete donijeti i naknadno nakon što napravite prijavu.

Umjesto toga kada prvi puta nosite papire, ovjerite izjavu da ćete se čim budete u mogućnosti prijaviti na novu adresu i da ćete dokaz o prijavi donijeti naknadno.

- dokaz o stanovanju na prethodnoj adresi – ovjerila sam izjavu da vam je ovo prva nekretnina te da ste prije eventualno živjeli sa roditeljima.

Mogu vas tražiti i kopiju ugovora o kupoprodaji za vaš prethodni stan.

- izvadak iz katastra iz vašeg „starog“ grada da niste u vlasništvu drugih nekretnina – to može podići bilo tko, ali uz vašu osobnu iskaznicu. (oko 20 kuna biljega)

- izvod iz matične knjige rođenih (ne rodni list!) ne stariji od šest mjeseci

Korisni linkovi za preuzimanje formulara i informacija:

http://e-izvadak.pravosudje.hr/mpweb/jsp/menu/menusud.jsp

http://sudovi.pravosudje.hr/ogszg/index.php?linkID=1

http://www.mup.hr/42.aspx

http://www.porezna-uprava.hr/e-porezna/e-ip.asp?id=i

To je to.

Slavlje može početi!

Pojmovi “porez”, “zakon”, “rok”, “propis” djeluju suhoparno, no ti vas pojmovi dijele od nesmetanog i koliko je to moguće, zaštićenog života u ovom slučaju, prava vlasništva na nekretninama. Hladne glave uzmite papir ili jednostavno isprintajte sve potrebne informacije potrebne u jednoj od najvećih odluka tijekom života. Porez je obveza državi koja vas zauzvrat štiti od prava trećih. Igrajte po pravilima, jer pravila znače i miran san.

Tko plaća porez na promet nekretninama i u kojem iznosu?
Porez na promet nekretninama plaća kupac po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% prodajne cijene odnosno tržišne vrijednosti nekretnine, a kako odredi Porezna uprava. Izuzetak ovom pravilu je slučaj u kojem kupac rješava svoje stambeno pitanje prvi put, a na način predviđen Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretninama.

Koji je rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
Rok za prijavu porezne obveze poreznoj ispostavi je 30 dana, a rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza. U slučaju nepravovremenog plaćanja poreza, obračunavaju se kamate za svaki dan prekoračenja roka.

Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?
U slučaju da prodavatelj prodaje nekretninu u periodu kraćem od tri godine od kada je kupio nekretninu, a po cijeni višoj od nabavne cijene, tada je prodavatelj na ostvarenu razliku obvezan platiti porez koji iznosi 35% uvećan za prirez koji se razlikuje ovisno o mjestu prebivališta poreznog obveznika.

Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva prije podmirenja poreza na promet nekretninama?
Da.

Na koji način je oporezovan najam ili zakup nekretnine?
Porez na najam i zakup nekretnina određen je Zakonom o porezu na dohodak, a kao dohodak od imovine i imovinskih prava. Kod dohotka ostvarenog temeljem najma ili zakupa nekretnine priznaju se izdaci u visini od 30% od stvarne najamnine ili zakupnine. Prema rješenju Porezne uprave, predujam poreza plaća se do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec i iznosi 15% od iznosa umanjenog za priznate izdatke.
U slučaju iznajmljivanja nekretnine turistima za koje je plaćena boravišna pristojba, izdaci se u utvrđuju u visini 50% od ostvarene najamnine. Predujam poreza u ovom slučaju obračunava i isplaćuje sam porezni obveznik pri svakoj naplati najamnine, a u visini od 15% od iznosa umanjenog za priznate izdatke.

Koliko iznosi agencijska provizija za posredovanje u prometu nekretninama?
Agencijsku proviziju plaća strana koja zatraži posredovanje agencije u kupnji, prodaji ili najmu nekretnina. Proviziju određuje agencija, a obično iznosi 2% do 3% od ugovorene cijene.

Postoji li razlika između domaćih i stranih poreznih obveznika?
U pogledu plaćanja poreza na promet nekretnina strane fizičke i pravne osobe izjednačene su s domaćim poreznim obveznicima, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.

Tko i kako utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine?
Nadležna ispostava Porezne uprave prema mjestu nekretnine, i to na temelju isprava o
stjecanju, odnosno na temelju ugovora o kupoprodaji ili ugovora o darovanju, ugovora
o prijeboju duga, sudske presude, odluke tijela državne uprave, te sličnih isprava. Ako promet nekretnine nije prijavljen prema tržnoj vrijednosti nekretnine Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnina.

Kolika je porezna stopa?
Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 5%.

Postoji li obveza plaćanja poreza na promet nekretnina kad kupac nekretnine, zbog prava trećih osoba, ne može stupiti u posjed nekretnine?
U tom slučaju porezna obveza nastaje u trenutku zaključivanja ugovora na osnovi koje se stječe nekretnina, neovisno o tome što kupac ne može stupiti u posjed nekretnine.

Koje je isprave porezni obveznik dužan dostaviti uz prijavu poreza na promet nekretnina?
Isprave o stjecanju vlasništva nad nekretninom, kao što su kupoprodajni ugovor, ugovor o darovanju, pravomoćno rješenje o nasljeđivanju, te druge isprave o stjecanju vlasništva, a na zahtjev Porezne uprave i druge isprave što služe za utvrđivanje porezne obveze.

Na koji se račun uplaćuje porez na promet nekretnina?
Na poreza na promet nekretnina grada ili općine prema mjestu nekretnine, i to na
slijedeći način:

Koji su sve zakoni relevantni za promet nekretninama?

Zakon o nasljeđivanju (NN 48/2003)
Obiteljski zakon (NN 116/2003, 17/2004)
Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93, 29/94 i 162/98)
Zakon o najmu stanova (NN, 91/96)
Zakon o zemljišnim knjigama (NN, 91/96)
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN, 91/96)
Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN 116/03)
Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05)

S obzirom na uvijek moguće i prisutnije prijevare prilikom kupovine nekretnine  predlažemo da koristite usluge etabliranih agencija za nekretnine, odnosno usluge odvjetnika. Ukoliko u avanturu kupovine idete samostalno predlažemo oprez i korištenje slijedećih savjeta za kupovinu nekretnine:
Saznajte da li je osoba koja vam prodaje nekretninu doista i vlasnik nekretnine, to ćete doznati vlasničkim listom (izvatkom iz zemljišne knjige).

Vlasnički list se sastoji od tri dijela. Propisnog lista označenog slovom A; vlasničkog lista označenog slovom B; teretnog lista označenog slovom C. U propisnom listu je upisana nekretnina, u vlasničkom podatci o vlasniku, a u teretnom tereti poput hipoteke. Ukoliko je osoba koja vam prodaje nekretninu doista i vlasnik nekretnine te ukoliko nekretnina nije opterećena teretima (C dio) pristupite utvrđenju kvadrature.

Dobro je provjeriti da li kvadratura odgovara onoj koju navodi prodavatelj.
Kvadraturu ćete najlakše izmjeriti običnim metrom. Ukoliko kvadratura odgovara ili ukoliko ona ne odstupa značajno (manje od 1%) od one koju je navodio prodavatelj pristupite sastavljanju kupoprodajnog ugovora. Kupoprodajni ugovor se mora ovjeriti kod javnog bilježnika. Nakon ovjere kupoprodajnog ugovora i izmirenja istog zatražite prijenos prava vlasništva na svoje ime. Na kraju u roku od 30 dana od dana potpisa kupoprodajnih ugovora podnesite poreznoj upravi kupoprodajni ugovor na razrez poreza na promet nekretnina.

Kao kupci ili vlasnici nekretnina mnogo puta ste se zapitali koja je uopće procedura prilikom kupoprodaje nekretnina. Kako se uopće određuje vrijednost nekretnina, koliki je porez, tko sve može kupiti ili prodati nekretninu, kako se dokazuje vlasništvo,samo su neka od pitanja  koja nam ostaju u magli, nakon što smatramo da smo stekli uvjete za kupnju ili prodaju nekretnine, te očekujemo da ćemo te stvari saznati usput „od vrata do vrata“
Jednostavni savjeti koji su potrebni svima koji posjeduju ili žele postati vlasnik velikog bogatstva danas – nekretnine.

1.Što je nekretnina?
Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je cestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znaci da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku cesticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

2.Koji dokumenti su potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine?
Dokumenti potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine su vlasnički list (ako se radi o stanu), ako je riječ o zemljištu potrebna je kopija katastarskog plana, poželjno je ishoditi i urbanističke uvjete gradnje ili izvode iz prostornog plana temeljem kojeg je vidljivo za što je predmetno zemljište predviđeno, posjedovni list, građevinska dozvola ili uvjerenje (ako se radi o kući).

3.Kako se određuje vrijednost nekretnine?
Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

4.Kako funkcioniraju zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Zemljišne knjige temelje se na podacima katastarske izmjere zemljišta.
Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorištavanja, proizvodnoj sposobnosti i korisnicama tj. posjednicima zemljišta.
Katastar zemljišta je nadležan za evidenciju podataka o brojevima katastarskih čestica, njihovoj površini, obliku, zgradama i drugim graševinama koje leže na zemljištu ili ispod njegove površine, ili o njihovim korisnicima (posjednicima).
Podaci u zemljišnoj knjizi o oznakama katastarskih čestica, njihovoj površini, zgradama i drugim građevinama koji trajno leže na zemljištu moraju odgovarati istovrsnim podacima iz katastra zemljišta.
Pristup zemljišnim knjigama i katastru zemljišta tj. mogućnost traženja izvadaka ima pravo bilo koja zainteresirana strana.

5.Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva. (To će se promijeniti od veljače 2009.)

6.Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva.
Predmetnu suglasnost, uz uvjet reciprociteta, Ministarstvo vanjskih poslova daje po prethodno ishodovanom odobrenju Ministarstva pravosuđa. U svakom slučaju, stancima stoje na raspolaganju i druge mogućnosti, preko trgovačkih društava, ali od veljače 2009. stranci će se u pogledu kupoprodaje nekretnine izjednačiti sa hrvatskim državljanima.

7.Tko može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed. (kod nasljeđivanja, dosjelosti…)

8.Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
Kupac je prodavatelju obvezan isplatiti cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene. Prodavatelj je obvezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posjed i dozvoliti na istoj prijenos vlasništva, a za što služi tabularna izjava.

9.Što je tabularna izjava?
Tabularnom izjavom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene slijedom čega dozvoljava kupcu zemljišno – knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini.

10.Koliki iznos kapare kupac isplaćuje prodavatelju?
Kapara je polog kojim kupac prodavatelju isplaćuje u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namjere kupovine nekretnine. Kaparu u cijelosti regulira Zakon o obveznim odnosima.
Iznos kapare je predmet dogovora, a sukladno zakonski predviđenom maksimumu. Kapara najčešće iznosi 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene.

11.Tko i gdje ovjerava kupoprodajni ugovor?
Na kupoprodajnom ugovoru ovjerava se isključivo potpis prodavatelja. U Republici Hrvatskoj prodavatelj potpis ovjerava kod javnog bilježnika. U inozemstvu prodavatelj ovjerava potpis u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara. U slučaju ovjere kod notara u inozemstvu, ugovor je potrebno prevesti kod ovlaštenog sudskog tumača, a ovjeru je potrebno osnažiti pri nadležnom sudu.

U sljedećem nastavku sve u vezi poreza na nekretnine.

Brand (marka) predstavlja sumu, odnosno, sinergiju svih podataka o proizvodu/usluzi koji omogućuju identifikaciju i razlikovanje proizvoda od proizvoda konkurencije. Marka mora stvarati snažni i trajni identitet proizvoda/usluge, sažimati osobnost trgovačkog društva i poticati osjećaje povjerenja, korisnosti, dobrobiti i sigurnosti.

Izgradnja brendova u Hrvatskoj posljednjih godina je u ekspanziji. Konkurencija među društvima/agencijama za nekretnine, pokazuje koliko je potrebno biti drugačiji u komunikaciji i zadobiti povjerenje klijenata.
Osnovna prednost marke/oznake proizlazi upravo iz njezine nazočnosti u podsvijesti potrošača/korisnika, odnosno mogućnosti za njezino prisjećanje i prepoznavanje tzv. brand awareness.
Pod pojmom brend više se podrazumijeva samo vizualna oznaka,nego cjelokupnost usluge ili proizvoda. Vaš korporativni identitet kao i marka trebaju biti najvažniji kao i dizajn o kojem morate voditi računa. Trud koji ćete uložiti u fazi kreiranju vizualnog identiteta postavit će na scenu cijelu budućnost vaše agencije za nekretnine.
No kako se istaći u velikoj konkurenciji ujednačene ponude i potražnje na tržištu nekretnina?
Prva je stvar: zaposlite kreativne i neopterećene ljude, čije ste sposobnosti već negdje snimili. Možete posegnuti za agencijama koje se bave Internet marketingom, ali ono najvažnije je da to možete biti Vi. Budite kreativni, te se riješite pritiska.

Evo par natuknica kako shvatiti da je brendiranje proces:

1. OSNOVE O BRENDU
• Koncept brenda
• Brend nije samo ime, logo, omot
• Od proizvoda do brenda
• Dodatne vrijednosti
• Brendiranje je posljedica, krajnji ishod
• Funkcije brenda za kupce - funkcionalne, emocionalne i samoostvarive potrebe

2. SRŽ BRENDA
• Obećanje dano potrošaču mora biti ispunjeno

3. POZICIONIRANJE BRENDA
• Osobnost brenda (personality)
• Pozicioniranje i kreiranje imidža RealEstateCroatia.com

4. BREND IMIDŽ I BREND IDENTITET
• Stvaranje i mijenjanje slike o brendu
• Identitet brenda RealEstateCroatia.com

5. KAKO KORISNICI USLUGA PRIMAJU USLUGU
• Intenzivno rješavanje problema
• Smanjivanje nesklada
• Tendencija ka ograničenom rješavanju problema

6. IZGRADNJA BRENDA
• Pronalaženje slabih točaka potrošača
• Velika pokretačka ideja
• Neophodne smjernice za izgradnju brenda
• Koristi od snažnog korporacijskog brenda
• Snaga brend-jezgra i indeks korporacijskog brendiranja
• Optimizacija i planiranje medija - kako najbolje iskoristiti uloženi novac u medije
• Strategija komunikacije - spremnost za promene
• Kako sponzorstvo izgrađuje brendove
• Razvijanje asocijacija brenda
• Poklapanje asocijacija događaja sa asocijacijama brenda

7. IZGRADNJA BRENDOVA U HRVATSKOJ
Kada kažem kondom, mislim na Durex

8. TRŽIŠTE MARKETINŠKIH USLUGA
• Stručni časopisi o marketingu
• Internet
• Stručna savjetovanja u Hrvatskoj
• Konkurentne agencije za nekretnine

9. ARHITEKTURA BRENDA
• Portfolio i arhitektura brendova
• Odnosi proizvod/usluga - tržište
• Jednostavne i složene strukture brendova
• Proširenje (ekstenzija) brenda
• Stavovi potrošača o proširenju brenda
• Utjecanje na doživljaj adekvatnosti između ekstenzije i brenda-roditelja
• Rizici proširivanja brenda

10. IZRAČUNAVANJE VRIJEDNOSTI BRENDA
• Zašto je važno znati vrijednost brenda?
• Mjerenje brenda zasnovano na stavovima potrošača
• Model hijerarhije efekata
• Model brend-dinamike
• Mjerenje na osnovu povećanja prodaje brenda
• Modeliranje marketing mix-a
• Prognostičko modeliranje
• Mjerenje brendirane vrijednosti za kompaniju

11. UTJECAJ KOMPANIJE I ZAPOSLENIH NA RAZVOJ BRENDOVA U KOMPANIJI
• Kako sagledati konkurenciju
• Kako su konkurenti izdiferencirani
• Strateška snaga konkurentskih brendova

12. ZAŠTO JE VAŽNO GRADITI JAKE I USPJEŠNE BRENDOVE
• Brend kao oznaka vlasništva - privatna ili marka vlasnika
• Brend kao funkcionalna korist ili racionalna odluka
• Brend kao način razlikovanja od konkurencije (diferencijacija)
• Brend kao mogućnost smanjenja rizika prilikom kupovine
• Brend kao sredstvo komunikacije u simbolima
• Brend kao skraćenica
• Brend kao pravno sredstvo
• Brend kao strateško sredstvo

Zapamtite, način na koji prezentirate sebe, refleksija je vašeg poslovanja i načina na koji funkcionirate.

U posljednjih nekoliko godina svjedoci smo sve većeg interesa stranih državljana za nekretnine u Hrvatskoj, a posebno za one na našoj obali.Iako smo u početku to doživljavali sa dozom simpatija, nezaustavljiv interes stranaca za naše nekretnine svih je nas iznenadio. Tim više što se pokazalo da nekretnine (kuće,vikendice…) njihovi kupci, umjesto za odmor, koriste za iznajmljivanje.
U Hrvatskoj trenutačno, za strane državljane, vrijedi takozvani princip reciprociteta. Znači da strani državljani mogu kupovati nekretnine po istim uvjetima i kriterijima po kojima to mogu činiti hrvatski državljani u državi iz koje stranac dolazi.

Ovo načelo primjenjivat će se sve do 01. veljače 2009. godine, kada na snagu stupa Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju kojim će, pri kupnji nekretnina, za sve državljane Europske unije vrijediti ista mjerila kao i za hrvatske državljane.
Različiti su uvjeti stjecanja nekretnina za strane fizičke i pravne osobe. Stranim tvrtkama lakše je steći nekretninu kod nas. Dovoljno je da u Hrvatskoj osnuju podružnicu i automatski im je dopušteno stjecanje svih nekretnina koje su dostupne hrvatskim državljanima.

Stranci kupuju nekretnine u Hrvatskoj radi zarade
Ovog trenutka nitko pouzdano ne zna koliko je u Hrvatskoj stranih vlasnika vikendica i kuća za odmor jer se službeni podaci bitno razlikuju od onih u stvarnosti gdje stranci kupuju kuće i na imena “domaćih”. Prema podacima iz 2006. preko Ministarstva vanjskih poslova registrirano je tek oko 15 tisuća takvih kupnji, ali stanje na obali, gdje se u svakom malom turističkom mjestu točno zna tko je vlasnik pojedine kuće i kome ju je prodao, govori kako je službena miljama daleko od stvarnosti.
Na inozemnim burzama nekretnina, a sve češće i na turističkim sajmovima, agencije za posredovanje u kupnji kuća na hrvatskoj obali reklamiraju se tako da se “svaka investicija u takvu kupnju može vratiti u cijelosti u deset godina kroz - iznajmljivanje”. Dakle, u samom startu se sugerira poslovanje nekretninama.

Tko su najveći kupci hrvatskih nekretnina?

RealEstateCroatia.com bilježi 40% posjete iz inozemstva, te prema našoj statistici, najviše posjeta dolazi upravo iz Njemačke,slijedi Austrija,te Italija.
Na obali Jadrana i neposrednom zaleđu nekretnine kupuju Austrijanci, Nijemci, Britanci, Talijani, Rusi, Mađari, Česi, Slovaci, pa čak i skandinavci. Neke brojčane fiksne statistike nema, ali je činjenica da su Slovenci najmasovniji kupci. Koncentrirali su se na Istru do Pule, na područje Crikvenice, te na otoke Krk, Pag i Cres. Južno od Zadra Slovenaca je sve manje. Britanci su slično Talijanima pretežito odabrali Istru, mada ima kupaca i u Dalmaciji, posebice oko Dubrovnika.
Mađari i Rusi ne biraju puno lokaciju, ali zato vrlo pomno biraju nekretninu. Austrijanci i Nijemci kupuju ono što im se svidi bez obzira na lokaciju. Njima udaljenost kao da ne igra ulogu.

Najveći broj nekretnina, koje strani državljani kupuju ili žele kupiti, smješten je u Istri i Dalmaciji. Ovakav podatak je očekivan jer mnogi stranci dolaze iz država koje nemaju izlaz na more ili iz država s hladnim morem i neatraktivnom obalom. Kvalitetnim prometnicama prema Hrvatskoj te većom gradnjom brzih prometnica u Hrvatskoj, toplo Jadransko more postalo im je pristupačnije. Dok je Zagreb strancima atraktivan uglavnom zbog svoje uloge glavnog grada što rezultira činjenicom da je on političko, financijsko i trgovačko sjedište Hrvatske te se u njemu najviše odlučuju za kupnju poslovnih prostora.
Vrlo često podružnicu tvrtke osnuju u Zagrebu te, na osnovu toga, stječu druge nekretnine.
Strani se državljani uglavnom kao i domaći kupci, traže povoljnu nekretninu na privlačnoj lokaciji.
S obzirom na veliki interes stranaca za nekretnine u Hrvatskoj i sve veći broj kupnji nekretnina od strane inozemnih građana, Hrvatska narodna banka počet će bilježiti sve takve transakcije. Novi obrazac “Međunarodne transakcije povezane s nekretninama” morat će redovito na kvartalnoj bazi popunjavati svi javni bilježnici u Hrvatskoj koji tijekom redovnog obavljanja svog posla saznaju za poslove kupoprodaje nekretnina između rezidenata i nerezidenata. Ispunjavanje i dostava obrasca je obvezna, a rok za dostavu je mjesec dana po isteku tromjesečja.
Početkom veljače 2009. očekujte veći interes stranaca za kupnju nekretnine, a sudeći po europskim tendencijama očekuje se povećano zanimanje za kupnju nekretnina u okolici većih gradova jer će kupci biti povezani s gradom, a istodobno će moći uživati u idili vlastitog seoskog imanja, kao i nekretnina u gradovima zbog poslovnih mogućnosti.